Im Sinn des Zivilgesetzbuches (Artikel 675 und 779 ff.) gibt das (privatrechtliche) Baurecht den Berechtigten das Recht, auf fremdem Boden ein Bauwerk zu erstellen beziehungsweise zu erwerben und kraft einer Dienstbarkeit Eigentümer oder Eigentümerin dieses Bauwerks zu sein.
Mit dem Grundbucheintrag eines Baurechts wird das Akzessionsprinzip (Akzession = Anschaffung; Art. 667 Abs. 2 und 671 Zivilgesetzbuch SGB) durchbrochen, welches besagt, dass alle Bauten, Pflanzen, Quellen vom Eigentumsrecht des Landeigentümers erfasst sind. Das Grundbuchamt am Ort der gelegenen Sache erstellt – gestützt auf die Angaben der Parteien – den entsprechenden Baurechtsvertrag.
Wo Baurechtsbegründungen möglich sind
Baurechtsbegründungen sind möglich für Dauerbauten wie etwa Einfamilien-, Mehrfamilien- und Geschäftshäuser, Garagen, Lager- und Fabrikhallen, Seilbahn- und Transformatorenstationen, aber auch für Vorrichtungen wie etwa Brücken, Fernheizungs- und Geleiseanlagen, Kunsteisbahnen, unterirdische Leitungen und anderes mehr.
Unzulässig ist die Begründung eines Baurechts an einem Stockwerk und anderen Gebäudeteilen, denn es wird ein bestimmtes Mass an baulicher und funktioneller Eigenständigkeit des Bauwerks vorausgesetzt. Auch bei der Anlegung eines Parkplatzes oder eines Kehrplatzes kann kein Baurecht begründet werden, denn hierbei handelt es sich lediglich um eine Umgestaltung des Bodens.
Mindestens 30 Jahre, höchstens 100 Jahre
Ein Baurecht kann verselbständigt werden, das heisst die Baute wird zu einem eigenständigen Grundstück. In der Folge kann es mit Hypotheken belastet und grundsätzlich wie jedes andere Grundstück gehandelt werden. Ein selbständiges Baurecht muss für mindestens 30 Jahre abgeschlossen werden. Die Höchstdauer beträgt 100 Jahre.
Damit diese langjährige Verbindung für beide Parteien gerecht erscheint und kein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung entsteht, ist die Vertragsausgestaltung von grosser Bedeutung. Zu den wichtigsten Regelungspunkten gehören die Dauer des Baurechts, die Höhe und der Anpassungsmechanismus des Baurechtszinses sowie der Heimfall.
Die Heimfallregelung legt fest, wieviel der Eigentümer oder die Eigentümerin des Landgrundstückes nach 30 bis 100 Jahren für das von Baurechtsnehmenden erstellte Bauwerk bezahlen muss; denn dann geht es mit dem Ablauf des Rechts automatisch in das Eigentum der Baurechtsgebenden über, da das Akzessionsprinzip (Anschaffungsprinzip) wieder in Kraft tritt.
Baurecht verwendet als Werkzeug für Wirtschaftsförderung
Das Werkzeug des Baurechtes verwenden auch Gemeinden im Sinne einer Wirtschaftsförderung. Sie können so einem Unternehmen, das sich neu ansiedeln will, das Land günstig zur Verfügung stellen. Dieses kann seinen Investitionsaufwand damit kleiner halten, bis die Firma so viel Gewinn abwirft, dass sie der Gemeinde nach einigen Jahren das Land vollständig abkaufen und das Baurecht wieder löschen kann.
Vorteile des Baurechts
Für den Landeigentümer hat die Vergabe eines Baurechts den Vorteil, dass er sein Grundstück nicht definitiv aus der Hand geben muss. Im Gegenzug hat er aber auch keine Verfügungsgewalt mehr, sondern nur den Zins für sein Land. Der Baurechtsberechtigte hat den grossen Vorteil, dass er seinen Traum vom Eigenheim mit geringeren Investitionskosten realisieren kann, da der Kaufpreis für das Land entfällt. Eine fachmännische Beratung sollte in jedem Fall in Anspruch genommen werden, denn nicht in jedem Fall ist das Baurecht die kostengünstigere Variante zum Kauf des Landes.
Nicht beleuchtet wird in diesem Beitrag der Sammelbegriff «Baurecht»: Darunter werden sämtliche in der Gesetzgebung enthaltenen, zumeist öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften verstanden.